리얼티 인컴 [O]: 미국 부동산 간접 투자로 월세 받기

이번 기업 분석은

Realty Income [NYSE: O]

입니다.

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최근 불안한 한국 증시와 낮은 금리, 이젠 증권사에서 쉽게 해외 주식도 거래를 할 수 있어 사람들이 많이 해외 투자로 넘어가고 있죠.

 

어렵지 않게 해외 주식을 거래할 수 있다는 걸 알게 되고 해외 주식을 접했을 때 몇몇 기업들을 봤는데 그중 한 기업이 오늘 분석할 Realty Income(리얼티 인컴)입니다..

출처:  https://www.realtyincome.com/Home/default.aspx

현재 시총 약 24.8B$(약 28조)인 리얼티 인컴은 리츠(부동산 임대) 회사로 1969년 설립되며 1994년 뉴욕 증시에 상장하였으며 S&P 500 기업다입니다.

 

미국 내 가장 안전한 배당주 중 하나로 평가받고 있으며 하와이를 제외한 49개 주, 푸에르토리코(미국 자치령)에서 사업을 하고 있습니다.

 

 

입주율은 1996년 이후 96% 밑으로 내려간 적이 없으며 임대료 또한 꾸준히 올라가고 있으니 매출액은 말할 필요가 없죠.

 

아마 미국 배당주에 관심이 있고 투자를 하고 있는 분들의 포트폴리오에 한 번씩은 몸을 담근 이 기업은 월 배당을 하며 지속적 배당 성장을 하고 있습니다.

 

출처:  https://www.realtyincome.com/Home/default.aspx

 

기업 홈페이지를 들어가면 배당에 관한 자랑을 한가운데 박아놨습니다.

 

위를 요약하자면 1994년 이후 연간 배당 성장률은 4.5%, 연간 총 수익률 16.8%이며

592회의 연속 월 배당금을 지급하며 분기 별 88회 연속으로 배당금을 증가했다고 합니다.

 

이 기업은 다른 기업들을 상대로 임대를 해주죠.

 

그럼 어떤 기업들에게 임대를 해주는 걸까? 아래 표는 리얼티 인컴이 임대를 해주는 상위 20개 기업들입니다.

https://www.realtyincome.com/portfolio/top-20-tenants/default.aspx

월그린(약국), 월마트(마트),LA 피트니스(헬스클럽), 페덱스(물류), 달러트리/패밀리 달러(금융),

슈퍼 아메리카(주유소), AMC(영화관) 등 다양한 상업 군으로 지속성이 좋은 기업들에게 임대를 해주고 있으며 경영진들은 단기 임대보다 장기 임대계약을 지향합니다.

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매출, 영업 이익

2018년 기준 98.8%의 임대율을 보여주듯 매출이 꾸준히 올라가고 있습니다.

 

여기서 리얼티 인컴의 경우 당기 순이익도 꾸준히 올라가서 상관은 없지만 보통 리츠 회사들은 FFO를 봐야하죠. 왜 봐야할까?

 

그 이유는 감가상각비때문입니다.

 

감가상각비는 당기 순이익을 떨어뜨리는 요인으로 작용하는데 회계 처리 기준상 시간이 지날수록 부동산 가치가 소멸하는 것으로 가정해 비용처리를 해야 하죠.

 

 

하지만 숫자상 처리할 뿐 부동산의 가치는 없어지지 않기 때문에 리츠회사들은 다른 지표를 봐야 하는데 그게 바로 사업 운영수익(FFO:FundsFrom Operation)입니다.

 

미국 리츠협회에서 정해준 사업 운영수익(FFO:Funds From Operation)이라는 수익 지표는

FFO는 당기순이익+감가상각비-부동산 매각 차익으로 계산하면 됩니다.

 

고맙게도 미국 리츠협회에서 FFO 실적을 공시하라고 기준을 잡아놔서 리츠 회사들의 홈페이지에 들어가 기업 보고서를 다운로드해 보면 친절하게 공시되어있습니다.

Realty-Income-2018-Annual-Report

 

위 사진은 리얼티 인컴의 18년도 보고서로 FFO 또한 계속 성장해 가고 있습니다.

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배당금, 주가

22년간 배당 삭감이 단 한 번도 없이 안정적으로 배당금을 지급하며 연평균 배당 성장률이 4.5%입니다.

위에서도 한 번 말했듯 월 배당금 지급으로 복리의 효과를 제대로 누릴 수 있습니다.

 

배당금 증가 주기는 평균 3개월로 가끔 분기 중간에 1번 더 올리는 경우도 있죠.

 

이런 리츠 회사들은 법인세를 면제받는 조건으로 과세 대상 이익의 90%를 배당하는데 미국 리츠 회사들의 배당금 지급액은 2017년 기준 약 575억$(63조 원)이라고 합니다다.

 

그리고 주가를 보게 되면 2008년 글로벌 금융 위기 당시 주가가 하락하였지만 2010년 초 금방 회복하였는데 그 비결은 꾸준한 장기임대율이 한몫했다고 생각합니다.

 

이처럼 경제 위기가 왔을 때 금방 회복하는 실적이 좋은 기업을 찾아 투자해보는 것도 좋다고 생각합니다.

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기업분석을 마무리하며

요새 한국에서도 리츠 투자가 유행을 하고 있다는 이야기를 들었습니다.

 

처음 이 기업을 알게 되고 주주가 되었을 때 내가 미국에서 부동산 투자를 하고 있다는 생각이 들면서 들뜬 기억이 있습니다.

 

이번 분석을 하며 리얼티 인컴이 어느 기업에 임대를 해주고 있는지 확실히 알게 됐고 전자상거래로 인한 오프라인 매장의 폐점이 많아지는 시점에서 전자상거래로 대체할 수 없는, 온라인으로는 불가능한 사업을 하는 기업들에게 임대를 해주는 것을 보고 믿음직해졌죠.

 

그리고 무엇보다 매력적인 월배당은 아인슈타인 8대 불가사의라고 말한 복리의 효과를 제대로 느낄 수 있습니다.

 

최근 들어 주가가 81$까지 올라갔다 하락하고 있는데 이는 리츠 섹터가 많이 올라 조정 중이라고 생각이 듭니다.

 

예상 배당률을 정해 도달하면 천천히 분할 매수를 해볼 생각입니다.

 

※이 글은 매수/매도를 추천하는 글이 아닌 필자가 투자한 기업에 대한 분석입니다.