레버리지 효과 란?(부자들의 빚 활용법, 투자 극대화)

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레버리지란 무엇일까?

기업 등이 차입금 등 타인의 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기 자본의 이익률을 높임이라는 사전적 의미를 갖고 있는 레버리지는 흔히 투자자들이 말하는 레버리지 효과(지렛대 효과)입니다.

 

레버리지 효과를 쉽게 정리를 해보자.

만약 현재 시세 5억짜리 집을 구매하려 한다고 가정해 보겠습니다.(레버리지 효과 활용 o)

출처 :  https://m.terms.naver.com/entry.nhn?  docId=3569881&cid=58781&categoryId=58781

모은 돈+전세보증금을 합쳐 3억이 있고 은행에서 대출을 2억 받아 5억짜리 집을 구매했습니다.

이제 1년 뒤 이 집의 시세가 6억이 되었다고 하면 난 몇%의 수익률을 얻은 걸까요?

답은 1억/3억으로 약33%입니다.

이유를 간단히 설명하자면

6억짜리 집을 팔면 내 통장에 6억이 들어오고 거기서 은행 대출 갚는다 생각하면 2억이 빠지면

결국 내 통장에 실제로 남는 돈은 4억이 되고 원금 3억을 제외하면1억이 남기 때문입니다.

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반대로 레버리지 효과를 안 사용하고 순전히 자신이 모은 돈으로 구매했다고 가정해보겠습니다.(레버리지 효과 활용 x)

출처 :  https://m.terms.naver.com/entry.nhn?  docId=3569881&cid=58781&categoryId=58781

똑같이 5억의 집이 1년 뒤 6억으로 올랐을 때의 수익률은 몇%일까?

5억을 자신이 모은 돈으로만 투자해 1억을 벌었으니 1억/5억 이여서20%의 수익률이 발생한 것이다.

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쉽게 말해 빚을 내서 투자를 한다는 것인데 정말 좋기만 할까?

만약 반대로 자산의 가격이 상승하지 않고 하락한다고 가정을 해보겠습니다.

 

내 돈으로 만 집을 구매했을 때는 -1억/5억으로-10%의 수익률이 발생합니다.

 

-10% 수익률도 큰데 레버리지 효과를 일으켰다가 하락을 한다면?

레버리지 효과 상승 계산법과 똑같이 -1억/3억이니 약 -33% 수익률이 발생하게 됩니다.

극단적인 예로 부동산 가격이 폭락하여 2억이 되었고 집을 팔아야 한다면?

집을 2억에 팔아도 대출을 갚으면 한 푼도 남지 않습니다.

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레버리지 효과에 대해 정리를 하는데 97년 IMF, 08년 경제 위기 때 많은 자산의 가치가 떨어지면서 목숨을 끊는 투자자들이 왜 많아졌는지 이해가 되기 시작했습니다..

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번외로 레버리지 투자자가 많아진 상태에서 투자한 자산의 가치가 떨어지게 되면 어떻게 될까?

일단 제일 먼저 자기 자본 대비 높은 대출을 받아 집을 산 투자자, 거주자들이 문제가 됩니다.

가격이 하락해 빚만 남게 되면 투자자와 거주자들이 집을 잃게 됩니다.

집을 잃은 사람들이 많아지면? 소비가 침체되며 물건을 사는 사람이 없어집니다.

물건을 사는 사람이 없어지면? 생산과 기업들의 활동도 위축됩니다.

이로 인해 기업들이 문을 닫게 되면?소비가 위축되는 악순환이 계속 반복이 됩니다.

 

또 많은 기업들이 문을 닫게 되며 근로소득을 받지 못하는 개인들은 빚을 갚지 못하게 되며 대출을 해준 은행의 수익이 악화가 되고 더 큰 경제 위기를 불러오게 되는 것이죠.

 

여기서 97년 IMF 사태를 생각하게 되면 한국 경제가 불안해 보이면 외인들이 투자금을 빼가기 시작하면서 더욱더 커지게 됬던 것입니다.

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레버리지효과는 무조건 좋고 나쁨은 없다고 생각합니다.

 

투자자분들의 성향에 따라 달라지며 얼마나 효과를 일으키느냐에 따라서 다르기 때문이죠.

 

하이 리스크 하이 리턴이라는 말이 있습니다. 투자자분들은 신중히 투자를 하시길 바랍니다.

 

읽어주셔서 감사합니다^^